ネパール評論 Nepal Review

ネパール研究会

Posts Tagged ‘不動産

ネパール不動産バブル,日本人もビックリ!(5)

5.不動産価格に日本人もビックリ
ネパールの不動産価格高騰は,ネパリタイムズ記事が批判するように異様であり,これには地価上昇に慣れているはずの日本人も驚いている。たとえば,こんな記事がある――

miyachika「ネパールに移住するなら知っておきたい,年々高騰し続けるネパールの土地事情」miyachikaのネパール暮らし,2016/11/23日
ネパール民宿 Katunje Diary「だから言ったじゃないの♪♪」2018/01/31
ネパール民宿 Katunje Diary「カトマンズで家を探す義弟」2018/01/23
ネパール民宿 Katunje Diary「カトマンズの土地転がし」2018/03/26
宮本ちか子「地価が異常な上昇をし続けるヒマラヤの見える都市で、家を持つために大家になる」R.E.port, 2020/2/1

たしかに,このところのネパール不動産価格の高騰は異様であり,私自身,驚きを禁じ得ないが,その一方,振り返ってみると,すでに前世紀末頃には,カトマンズ盆地の不動産はかなり割高となっていた。その頃,これは不動産バブルであり,いずれ破裂するに違いないと危惧した記憶がある。

ところが,それから早や四半世紀たつというのに,不動産バブルは膨らみ続け,一向に破裂しそうにない。

これでは,たとえ不動産ローン金利が12%,あるいはそれ以上であっても,借金して不動産を買ったものが勝ちと多くの人々が考え,不動産投資に走るのも分からないではない。

不動産バブルはいつかは破裂するだろうが自分はその前に売り逃げられる――ネパールの不動産投機家たちも,かつての日本の同業者と同様,そう楽観視しているにちがいない。

■建設中の「カトマンズ・ビュータワー」。29階建高層ビルとなる予定だが,反対も多い(Rising Nepal,2020/12/02)

谷川昌幸(c)

Written by Tanigawa

2022/02/28 at 13:38

ネパール不動産バブル,日本人もビックリ!(4)

4.不動産価格高騰の危険性
ネパールの不動産価格の高騰は,様々な問題を生み出している。重複もあるが,主にネパリタイムズ記事に依拠し,以下に列挙する。

(1)不動産ギャンブル
不動産価格高騰は,不動産投機を拡大再生産する。これは「不動産ギャンブル」であり,非生産的。

ネパールのこの20年間の経済成長率は年4%だが,その多くが不動産によるもの。他の産業は見るべきほどの成長を示していない。庶民の金も不動産投資に回され,不動産価格は高騰,彼らは自分自身の住む家さえ買えなくなっている。

(2)汚職,腐敗の蔓延
政治家,官僚,裁判官,銀行員らは,不動産取引につき利益相反(公益と私益の対立)の関係にあるのに,そこに関与することにより巨利をえている。不動産価格高騰が,政官財の有力者の間に汚職・腐敗を蔓延させている。

(3)経済の不健全化
不動産所有者や不動産取引関係者は,短期間に億万長者となり,豪華SUVなど,ぜいたく品の輸入に拍車をかけた。国内産業は成長せず,貧富格差は拡大,外貨準備も減少してきた。

「この悪循環を止め,不動産投機ではなく生産部門へ投資するようにしなければ,ネパールの経済バブルは遅かれ早かれ破裂するだろう。」(Dill Raj Khanal,経済学者

■新築高層マンション林立,手前はバグマティ川(パタン,2012/12/10撮影)

谷川昌幸(c)

Written by Tanigawa

2022/02/27 at 10:22

ネパール不動産バブル,日本人もビックリ!(3)

3.不動産価格高騰の主要因
都市部とその近郊の不動産価格が高騰し続けている主な要因は,ネパリタイムズ記事などによれば,以下の通り。

(1)1990年民主化運動とマオイスト紛争
民主化運動成功後の自由市場社会化により人口流動化が始まったところに,マオイスト人民戦争(1996-2006)が勃発,紛争の激しかった地方から多くの人々が都市部に逃れた。紛争が終結しても紛争中に流入した人々の相当数が地方に戻らなかったのに加え,自由市場社会化の加速により地方から都市部への人口移動は増加し続けた。

近年の移入者比率は,バグマティ州(カトマンズなど)が47.3%,ガンダキ州(ポカラなど)が40.2%,第1州(ビラトナガルなど)が38.9%。

(2)不動産取引の規制の甘さ
ネパールの不動産取引は,規制が甘く,銀行は大量の不動産融資をしている。庶民が預けた金も,不動産投資に回されている。

政治家,官僚,軍人,裁判官など,政官界有力者の多くは自身や縁者が不動産所有者であり,したがって,彼らの影響下にある政府や中央銀行(Nepal Rastra Bank)には,不動産取引や融資を規制するに十分な意思や能力を持たされていない。

(3)不動産取引税の低さ
市民所得税は最大36%,法人所得税は25%だが,不動産取引税は極めて低い。
土地取得後5年以内で売却⇒利益の5%が税
土地取得後5年以上で売却⇒利益の2.5%が税

また,不動産取引においては,関係職員を買収して取引額を低く見せ,課税額を引き下げることも行われているという。

(4)不動産マネーロンダリング
経済学者のAchyat Wagle教授は,不動産マネーロンダリングを,こう批判している。「不動産は,不正に得た金の一時移転先として理想的なものとなったので,土地を必要としない人々までが土地に投資した。・・・・そして,働かなくても短期間で金持ちになれるので,不動産投機は起業意欲を失わせることにもなった。」(Nepali Times)

(5)農地の宅地転用
農地の細分化・宅地転用についても,大量の金で買収が行われ,規制法が改定された。その結果,2021年だけでも,50万もの新たな不動産所有証書が発行された。また,合法的な分割土地であっても,係官は土地取引手続きの際,賄賂を要求するという。

■10年前撮影の新興住宅地(カランキ付近,2012/12/10)

谷川昌幸(C)

Written by Tanigawa

2022/02/26 at 10:11

ネパール不動産バブル,日本人もビックリ!(2)

2.給与・金利と不動産価格
ネパリタイムズ記事は,市街地や近郊の不動産価格の高騰を警告しているが,そこで暮らす住民にとって,それはどの程度のものなのか? 比較のため,現在の所得水準と銀行金利を見ておこう。

(1)平均給与
ネパールの実勢給与については,インターネットの職業紹介サイトが概観には便利だ。サイトごとにかなり大きな差があるが,以下,おおよその参考までに。

SALARY IN NEPAL(2022)[ルピー/月,$1=Rs120]
平均月収:大企業[57,456] 中企業[48,600] 小企業[29,160] 零細企業[16,200]

Salalies on position in Nepal(2022/02/22)[ルピー/月]
平均的給与(賞与込)[15,053~55,556]
職種別:行政[30,256] 教育[26,282] 農業[22,470] 商業[28,561] 旅行・ホテル[22,006] 自動車関係[28,380] 銀行[37,372]

Average Salary in Nepal 2022[ルピー/月]
全国平均的給与(手当込)[20,400~360,000](全体の25%が47,000以下,75%が84,000以下)
都市別平均的給与: カトマンズ[86,900],ポカラ[80,700]
職種別:小学校教員[52,900] 中学校教員[67,800] 警官[45,800] 看護師[60,200] 歯科医[151,000] 土木技師[73,600] プログラマー[76,700] パイロット[142,000] フライト・アテンダント[53,800] ホテル・マネージャー[145,000] 弁護士[158,000]

(2)銀行金利
Nabil Bank(2022/02/13)
住宅ローン 12.00% / 普通預金 6.03%  定期預金(3か月以上)11.03%

他の銀行については,以下参照。Nepal Bank Ltd Everest Bank Limited

(3)不動産価格
ネパリタイムズ記事では,不動産価格の実例が,いくつか紹介されている。
・パタンのアパート(ベッドルーム2)=850万ルピー
・パタンの小住宅用地=1600万ルピー
・バクタプルの道路沿いの土地=20年前の70倍の価格
・カトマンズ・ダルバルマルグの不動産(土地?)=9千万ルピー/33㎡
・カトマンズ・ティンクネの土地付き住宅=8千万ルピー(6年前の4倍)
・カトマンズ・リングロードから4㎞の土地=5年前の5倍の価格

不動産価格について,より “real” なのは,ネット広告。無数にある。たとえば,以下参照。Hamro Bazaar Nepal Homes Real Estate Nepal Basobaas Nepal 99aana

▼不動産の販売価格例Hamro Bazaar 2022/02/24)

◆住宅(土地付き)

  • ラジンパト: 3階建 土地89.0㎡ 1700万ルピー
  • ラジンパト: 平屋 土地286.2㎡ 4000万ルピー
  • ブダニルカンタ: 3階建 土地116.4㎡ 2800万ルピー
  • マハラジガンジ: 2階建 土地79.5㎡ 1300万ルピー
  • テク: 3.5階建 79.5㎡ 1750万ルピー
  • チェットラパティ: 3.5階建 土地79.5㎡ 2250万ルピー
  • マイティデビ: 3階建 土地47.7㎡ 1300万ルピー
  • カランキ: 2階建 土地111.3㎡ 1150万ルピー
  • ニューバネスワル: 3階建 土地31.8㎡ 400万ルピー
  • バクタプル: 2.5階建 土地79.5㎡ 860万ルピー

◆アパート(マンション)

  • ラリトプル: 107.5㎡ 1720万ルピー
  • ラリトプル: 63.2㎡ 1250万ルピー
  • ラリトプル: 47.4㎡ 890万ルピー
  • タパガウン: 158.1㎡ 3150万ルピー
  • カリマティ: 35.3㎡ 627万ルピー
  • ドゥンバラヒ: 93.0㎡ 1650万ルピー

◆土地

  • カランキ: 95.4㎡  230万ルピー
  • カリマティ: 101.8㎡ 300万ルピー
  • カリマティ: 435.7㎡ 580万ルピー
  • スワヤンブー: 127.2㎡ 240万ルピー
  • ゴカルナ: 349.8㎡ 120万ルピー
  • ラリトプル: 190.8㎡ 129万ルピー
  • バクタプル: 149.5㎡ 120万ルピー
  • ブダニルカンタ: 127.2㎡ 250万ルピー

220222a ■不動産広告 Real Estate in Nepal

谷川昌幸(c)

Written by Tanigawa

2022/02/25 at 11:15

ネパール不動産バブル,日本人もビックリ!(1)

1.Unreal Real Estate Prices: 非現実的な不動産価格
ネパールでは,不動産価格の高騰がなおも続いている。狂乱地価を体験した日本人から見ても,その様は,かつての日本以上に異様とさえ見える。「不動産バブル」といわざるをえない。

この問題につき,ネパリタイムズが長文の批判記事を掲載している。

Ramesh Kumar,”Kathmandu’s unreal real estate prices;The urban property value bubble is artificial,and could spell an economic crisis if it bursts,” Nepali Times,February 5,2022

タイトルは,「カトマンズの非現実的な不動産価格」。土地や建物は「現実の,不動の(real)」財産(estate)であるはずなのに,カトマンズではそれらが「非現実的な,夢のような(unreal)」価格になっている,というのだ。

では,どうなるか? 「都市部の不動産価格は不自然な作為的バブルであり,破裂すれば経済危機を招くだろう。」

これは大変。日本では1980年代半ばからの不動産バブルが90年代初めに破裂,以後,長年にわたり日本は深刻な後遺症に苦しめられた。日本沈没の悪夢が正夢になりかけた。国力がそこそこあった日本にして,この有様。もしこれと同じようなことがネパールで起きたなら,日本以上に深刻な経済危機に陥るのではないか?

以下,他のネット情報も参照しつつ,ネパールの不動産取引について検討してみよう。

220219aNepali Times,February 5,2022

谷川昌幸(C)

Written by Tanigawa

2022/02/23 at 15:01

カテゴリー: ネパール, 社会, 経済

Tagged with , , , , ,

ネパールの故岩村医師邸,強奪破壊(2)

この事件については,「クリスチャン・トゥデイ」記事では事情が全く分からなかったが,関係者のネット記事を読み合わせると,事件発生の原因がある程度推察できるようになった。
 参照: 中橋祐貴「『岩村記念病院・健康大学』でクリスチャン後継者が迫害を受け命の危機に」Christian Today(日本語版),2016年4月29日。

むろん,いまのところ強奪破壊されたと訴えている故岩村医師養子Sさん側の言い分からの想像にすぎないが,重大事件には違いないので,以下に関係ネット記事の要点を紹介しておく。

養子Sさん側のネット記事
ネパール緊急通信!
 ・4月30日《第10信》シャロームさん迫害ニュースが「CHRISTIAN TODAY」で公開!
 ・4月28日《第9信》シャロームさん、ネパール弁護士協会会長と面接。事件解明へ一歩前進!
 ・4月23日《第8信》政治家ぐるみの陰謀(?)で、ドクター岩村の家が強奪・転売!
 ・4月21日《第7信》家財道具が蹂躙されそうです!
 ・4月16日《第6信》シャロームさんからの献金の感謝と経済的状況
 ・4月13日《第5信》シャロームさんの追加情報と祈りのリクエスト
 ・4月09日《第4信》シャロームさんからのお礼のご挨拶
 ・4月07日《第3信》シャロームさんの岩村ホームと岩村先生との交友の記録
 ・4月05日《続報》 迫害
 ・4月04日《緊急》 ネパールのシャロームさんのためにお祈りを!―クリスチャン迫害の暴徒に襲われました

小川政弘さんFB「ネパール緊急情報!」
 ・4月29日 ・4月28日 ・4月23日 ・4月21日 ・4月16日 ・4月13日 ・4月10日 ・4月7日 ・4月6日 ・4月4日

1.養子Sさん
Sさんは岩村医師の養子でクリスチャン。現在,岩村記念病院に勤務(医師?)。岩村邸に家族とともに居住してきた。
Sさんの実施事業:孤児院(23人),慈善学校(150人),ほか5つの社会事業

2.土地と家屋
50年前,岩村医師が土地を40万ルピーで購入し,そこに家を建て,養子12人とともに居住していた。この土地の現在の評価額は,約1億6千万ルピー。
不動産登記: 当初,岩村医師のネパール人友人名義で登記(外国人不動産所有禁止のため)。養子Sさんとその弟が成人になったとき,2人の名義に書き換え。

3.抵当権設定と引き渡し要求
5,6年前から事業家数人が,Sさんに土地を売ってほしいと要望。

2010年,Sさんは,医療機器購入のため銀行から2500万ルピーを借り入れ,自宅(岩村邸)を借金の抵当とした。借金は利子とともに返済してきた(詳細不明)。

2015年,銀行が抵当の土地を競売にかけると通告。銀行は,土地を6670万ルピーで売却する契約を事業家2人と締結。土地名義は彼ら2人に書き換えられた(詳細不明)。これに対し,S氏は土地売却取引停止命令を裁判所に請求し,裁判所はこれを認めた(判決詳細不明)。

4.土地建物強制収用,取り壊し,銀行口座凍結
2016年,土地購入者側から3日以内の立ち退きを要求されていたが,応じなかったところ,3月1日,購入者側が警官(25~30人),役人(15人),「暴徒」(25~30人)とともにS氏宅に押し掛け,実力で家財を外に出し,土地建物を収用し始めた。S氏は,家族から急報を受け自宅に帰り,強制収用に抵抗し負傷(上記資料に写真あり)。

S氏の銀行口座はすべて凍結。家族は家を追われ,アパートで生活。

5.取引停止請求訴訟
2016年4月25日,S氏は自宅土地取引の停止(取り消し?)を求める訴えを裁判所に提出し受理される(訴えの内容詳細不明)。5月10日から,裁判開始の予定。

――以上が,S氏側の主張の要旨。状況が錯綜しているので,要約が不正確かもしれない。疑問に思われる部分は,上記原資料でご確認ください。

160503■岩村記念病院(Google)

谷川昌幸(C)

Written by Tanigawa

2016/05/03 at 13:30

カテゴリー: 社会, 経済, 国際協力

Tagged with , ,

不動産バブル、まだ拡大中

加徳満都の不動産場バブルは、この20年間、少し勢いが衰えたときはあったものの、一貫して拡大してきた。

街の至る所に、豪華ビルが建設され、景気は絶好調。地価は長崎よりもはるかに高く、大阪よりも、たぶん高い。ウワサによれば、加徳満都の家を売り、ニューヨークに豪華邸宅を買ったとか。この不動産バブルは、出稼ぎ送金が続く限り破裂はしない。他に投資先が無いからだ。

しかし、問題は先述のインフレ景気に取り残された弱者。そして、バブルはいつか破裂するということ。弱者の不満爆発が先か、バブル景気の破裂が先か。難しいところに来ている。
建設中7階建てビル。足場は竹。

【参照】高騰するカトマンズの土地価格の一例 2021/12/23

谷川昌幸

Written by Tanigawa

2011/09/09 at 23:36

カテゴリー: 社会, 経済

Tagged with , , ,

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。